事業所得か雑所得か

Ｑ．私は、ある企業に正社員として雇用されていますが、資産運用のために、マンションの１室を取得し、第三者への賃貸を開始しました。所得税の確定申告が必要だと聞いていますが、この場合、65万円の青色申告特別控除額の適用を受けることができますか。

Ａ．お聞きした規模の不動産貸付の場合には、「事業的規模」の不動産貸付には該当しないと考えられるため、65万円の青色申告特別控除額の適用を受けることはできません。ただし、この場合でも、所轄の税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出し、簡易的な帳簿付けをしている場合には、10万円の青色申告特別控除額の適用を受けることはできます。

（解説）

１．事業的規模と認められるか否かの判断基準

不動産の貸付が「事業的規模」で行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称する程度の規模で行われているかどうかにより、実質的に判断します。
　なお、建物の貸付については、以下のいずれかの基準に該当する場合には、原則として事業として行われているものとして取り扱うこととされています。

• マンションやアパートの１室等については、貸与することができる独立の室数が約10室以上であること
• 独立した家屋の貸付けが約５棟以上であること

ただし、この基準を満たしていない場合でも、金額的な規模が大きい場合等、総合的に考えて「事業的規模」と認められる場合もあり得ます。

２．「事業的規模」である場合と「事業的規模」でない場合の主な不動産所得計算の取り扱いの違い

（１）青色申告特別控除額の違い

「事業的規模」である場合には、青色申告特別控除額が最大で65万円になります。「事業的規模」でない場合は10万円の控除額となるため、大きな違いになります。 なお、65万円の控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があることに注意してください。

・「事業的規模」の不動産所得があること
・会計ソフト等を使い、複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を作成すること
・e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存を行うこと

（２）青色事業専従者給与の適用

「事業的規模」である場合、配偶者やその他の親族等が事業に従事している場合、一定の給与を支払うことで、経費算入が可能になります。なお、青色事業専従者給与を経費算入するためには、原則としてその年の3月15日までに「青色事業専従者給与に関する届出書」を所轄の税務署に提出する必要があります。「事業的規模」でない場合には、このような取り扱いはありません。

（３）賃貸用固定資産の資産損失

賃貸用固定資産の取壊し、除却等の資産損失については、不動産の貸付けが「事業的規模」で行われている場合は、その全額を必要経費に算入できますが、「事業的規模」でない場合には、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

（４）未収賃料等の貸倒損失

未収賃料等の回収不能による貸倒損失については、「事業的規模」で行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入できますが、「事業的規模」でない場合には、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。このため、「事業的規模」でない場合には、手続きがかなり煩雑になってしまいます。

３．留意事項

不動産の貸付を始める場合、「事業的規模」に該当するのか否かで、所得税の計算結果が大きく異なる可能性があるため、上記の判定を行うことが重要になりますので、ご注意ください。